O ITBI faz parte da rotina de qualquer profissional contábil que atua especialmente com a contabilidade imobiliária. Seja acompanhando operações de clientes pessoa física ou orientando empresas na aquisição de bens patrimoniais. Como é um tributo municipal, cada cidade define regras próprias.
E, por isso, exige atenção redobrada do contador, principalmente em um cenário de mudanças e discussões trazidas pela reforma tributária. Sendo assim, ao longo deste conteúdo, você vai entender de forma prática o que é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, quando ele é devido, assim como outros pontos que merecem atenção na hora de orientar seus clientes.
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O que é ITBI e quando ele se aplica?
O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido como ITBI, é um imposto municipal que incide sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis e de direitos reais ligados a eles, desde que a transferência seja onerosa. Sua base legal está na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional, que atribuem aos municípios a competência para definir regras, alíquotas e procedimentos. Na prática, sempre que há uma operação que resulta na transferência de propriedade, o ITBI entra no processo.
Ele se aplica principalmente em situações como compra e venda, cessão onerosa de direitos aquisitivos, adjudicação em acordos judiciais e permuta com torna. Já operações gratuitas, como herança e doação, não geram ITBI, e sim ITCMD, que é de competência estadual. Por isso, entender essa diferença é essencial para orientar corretamente o cliente e evitar enquadramentos equivocados.
Quem deve pagar o ITBI na prática?
Na maior parte dos municípios, o contribuinte do ITBI é o adquirente do imóvel, ou seja, quem está recebendo a propriedade ou o direito real. Essa é a regra geral adotada pelas legislações locais e, mesmo quando as partes definem algo diferente em contrato, a prefeitura sempre seguirá o que está previsto na norma municipal e no cadastro do imóvel.
No dia a dia, isso aparece em vários cenários. Quando o comprador é pessoa física, ele assume o pagamento para liberar a escritura e registrar o imóvel. Já em aquisições feitas por pessoa jurídica, o imposto também é devido pelo adquirente, exceto nas situações de integralização de capital, que costumam ter isenção, desde que a empresa não tenha atividade imobiliária como objeto principal.
Em operações entre empresas, como permutas ou cessões onerosas, o ITBI acompanha quem está recebendo o bem ou o direito, conforme a legislação municipal. Por isso, o contador precisa sempre revisar o enquadramento da operação antes de orientar o cliente.
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Como o ITBI é calculado?
O cálculo do ITBI segue uma lógica simples, mas cada prefeitura define suas próprias regras. A base de cálculo geralmente vai partir do valor venal de referência, que é a avaliação feita pelo município especificamente para fins de tributação. Porém, muitas cidades também consideram o valor de mercado ou o valor da transação registrado no contrato. Na prática, o fisco costuma adotar o maior valor entre eles, justamente para evitar subavaliações.
Depois de definida a base de cálculo, aplica-se a alíquota prevista na lei municipal, que normalmente fica entre 2% e 3%, mas pode variar conforme o tipo de imóvel, o uso (residencial ou comercial) ou o formato da operação. Há cidades que aplicam alíquotas diferentes para financiamento pelo SFH (ou Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis de menor valor ou para operações com cessão de direitos.
Por isso, antes de orientar o cliente, o contador precisa sempre verificar o regulamento local e confirmar como o município define o cálculo do ITBI. Sendo assim, é fundamental consultar o site da prefeitura local para confirmar como o município trata o ITBI. É lá que geralmente ficam as leis, decretos e normas que explicam a base de cálculo, a alíquota e as regras específicas de cada cidade. Essa checagem evita dúvida, garante uma orientação segura para o cliente e reduz o risco de erro na operação.
Como funciona a Isenção, redução e benefícios no ITBI?
Algumas situações previstas na legislação de muitos municípios permitem isenção ou redução do ITBI, e cabe ao contador identificar quando o cliente pode se enquadrar nessas regras. Embora cada cidade tenha normas próprias, alguns cenários se repetem no país inteiro.
Muitas prefeituras concedem benefício para a compra do primeiro imóvel residencial, desde que o valor não ultrapasse o limite definido em lei local. Também é comum encontrar reduções ou isenções em programas habitacionais, como unidades vinculadas ao Minha Casa Minha Vida.
Outro caso recorrente envolve entidades sem fins lucrativos, que podem ser dispensadas do imposto quando o imóvel será usado para atividades sociais, como educação, saúde ou assistência. Já na integralização de capital social, a regra geral é que não há cobrança de ITBI quando o imóvel é transferido para compor o capital da empresa, desde que a atividade preponderante da sociedade não seja imobiliária. Essa regra permanece válida conforme a jurisprudência consolidada até 2025.
ITBI e Reforma Tributária: o que mudou (e o que ainda pode mudar)?
A Reforma Tributária focada nos impostos sobre consumo não extingue o ITBI, já que ele é um tributo patrimonial de competência municipal. Mesmo assim, o tema voltou ao centro das discussões porque a proposta abriu margem para mudar o momento do fato gerador, o que impacta diretamente o cálculo e o pagamento do imposto.
Hoje, o entendimento consolidado pelo STF e pelo STJ é claro: o ITBI só pode ser cobrado após o registro da transferência no cartório de imóveis. Ou seja, enquanto a propriedade não for formalmente transferida, o fato gerador não ocorre. Esse posicionamento, firmado em 2021, afastou a cobrança antecipada em diversas cidades que tentavam exigir o imposto ainda na assinatura do contrato.
Só que, com a Reforma em andamento, surgiram propostas para permitir a antecipação da cobrança, fazendo o ITBI incidir já na formalização do contrato, especialmente para combater os chamados contratos de gaveta. Alguns municípios podem já optar por aplicar modelos híbridos, com alíquotas distintas para contrato e para registro, e isso acaba alimentando novas discussões.
O ponto é que o STF aceitou reexaminar o tema, e a tese pode sofrer ajustes. Por isso, o contador precisa acompanhar de perto votações, regulamentações municipais e qualquer mudança no entendimento dos tribunais. Portanto, agora é um momento de atenção. Embora ainda não haja mudanças concretas, há movimentação suficiente para exigir monitoramento constante e orientação técnica aos clientes.
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Conclusão
No dia a dia, o contador funciona como o primeiro filtro técnico para evitar que o cliente seja pego de surpresa no momento da transmissão do imóvel. Antes de qualquer assinatura, é importante orientar sobre o custo real da operação, incluindo o ITBI dentro da projeção financeira. Isso ajuda o cliente a entender o impacto total da compra, principalmente quando há financiamento, permuta ou cessão de direitos.
Outro cuidado essencial é checar se existe algum benefício aplicável no município, como redução para primeiro imóvel, programas habitacionais ou isenções específicas. Cada cidade tem regras próprias, e o contador precisa confirmar a legislação vigente antes de estimar valores ou emitir a guia.
Também vale revisar todos os documentos e valores declarados, já que divergências entre o contrato e a avaliação municipal costumam gerar reprocessamentos e atrasos no registro. Além disso, é responsabilidade do contador orientar sobre prazos, porque muitos municípios só liberam escritura ou registro após a quitação do imposto.
Por fim, acompanhar os debates sobre a Reforma Tributária deixou de ser opcional. Mudanças no momento do fato gerador e nas regras de cobrança podem alterar o fluxo das operações imobiliárias, e o contador que se antecipa consegue ajustar planejamentos patrimoniais futuros com mais segurança.
Perguntas Frequentes
É o imposto municipal cobrado quando há transmissão inter vivos de um imóvel ou de direitos sobre ele. Ele só incide em operações onerosas.
Na prática, quem paga é o comprador. As partes podem combinar diferente no contrato, mas, para a prefeitura, o responsável é quem a lei municipal definir.
Sim. Mesmo com financiamento, o imposto precisa ser pago antes da lavratura da escritura ou do registro, conforme as regras do município.
O ITBI se aplica a transmissões entre vivos, como compra e venda. Já o ITCMD incide em herança e doação.
Depende da cidade. Algumas prefeituras permitem parcelamento, outras só aceitam pagamento à vista. É essencial consultar a legislação local.
