A Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) é um documento essencial para a regulamentação do mercado imobiliário brasileiro. Algumas pessoas ainda desconhecem a obrigatoriedade desse documento. No entanto, ela desempenha um papel crucial na transparência e no controle fiscal das transações de imóveis. A declaração é um requisito para pessoas jurídicas assim como para pessoas físicas que realizam operações imobiliárias.
Neste artigo, você encontrará um guia completo para tirar dúvidas sobre a DOI. Assim como ficar por dentro das últimas atualizações acerca da declaração, recentemente implementadas pela Receita Federal. Assim como te ajudar a esclarecer dúvidas e se preparar para lidar com essa obrigação fiscal de maneira correta e eficiente.
Boa leitura!
Você vai ler:
O que é a Declaração Sobre Operações Imobiliárias?
A Declaração sobre Operações Imobiliárias é um documento essencial para empresas e pessoas físicas que realizam compra, venda, doação ou qualquer transação no ramo imobiliário. Ou seja, em termos simples, a DOI é um registro formal que informa ao governo todas as operações imobiliárias. As diversas situações que envolvem propriedades exigem a apresentação deste documento, seja para uma compra, uma venda ou qualquer outra mudança de titularidade.
Sobretudo é importante entender que, independentemente do valor da transação ou do tipo de comprador ou vendedor – seja pessoa física ou jurídica – é necessário exigir a DOI. Nesse sentido, é importante registrar todas as transações imobiliárias para garantir que cada operação esteja devidamente documentada e fiscalizada.
Quais as mudanças recentes no DOI?
Recentemente, no primeiro semestre de 2024, a Receita Federal do Brasil atualizou as diretrizes relacionadas à DOI através da instrução normativa RFB n.º 2.186/2024. Essa mudança traz novas orientações que afetam diretamente quem precisa emitir a DOI.
A partir de junho de 2024, você deve preencher e transmitir a DOI exclusivamente pelo sistema DOI-WEB, disponível no Portal de Serviços da Receita Federal.Isso significa que o sistema antigo não estará mais disponível, tornando essencial que todos se adaptem a essa nova forma de cumprir com as obrigações fiscais.
Qual a sua importância?
A Declaração sobre Operações Imobiliárias é mais que um simples requisito burocrático, pois desempenha um papel vital na manutenção da ordem e da justiça no mercado imobiliário. Veja abaixo alguns pontos:
- Combate à sonegação fiscal: a declaração permite que a Receita Federal monitore as transações, e assim conseguem identificar práticas ilegais, garantindo que todos cumpram suas obrigações tributárias;
- Maior segurança jurídica: com a documentação adequada, as transações se tornam mais transparentes e confiáveis, reduzindo o risco de fraudes e litígios;
- Mais agilidade nos processos imobiliários: ter a DOI em mãos pode agilizar processos como financiamentos, inventários e até mesmo divórcios. Nesse sentido, ela serve como prova oficial das transações realizadas, significando menos burocracia e mais eficiência.
Portanto, a DOI é mais que uma simples formalidade. Ela é um instrumento essencial para garantir a legalidade, a segurança e a eficiência nas transações imobiliárias.
Quem está obrigado a entregar a DOI?
Conforme o Art. 4.º da RFB n.º 2.186/2024, é necessário apresentar a Declaração de Operações Imobiliárias sempre que ocorre compra ou venda de imóveis por pessoa física ou jurídica, independentemente do valor da transação. Além disso, deve-se emitir uma declaração para cada imóvel alienado ou adquirido. Assim, essa obrigação recai sobre os seguintes serventuários da Justiça:
1. Cartório de notas: devem emitir a declaração ao lavrar o instrumento correspondente, incluindo a expressão “Emitida a DOI” no documento;
2. Cartório de Registro de Imóveis: a declaração deve ser emitida nos seguintes casos:
- quando celebrado por instrumento particular;
- caso seja um instrumento particular com força de escritura pública;
- ao se tratar de alienação por iniciativa particular ou leilão judicial;
- quando o documento for assinado pela União, estados, municípios ou pelo Distrito Federal, dentro de programas de regularização fundiária ou habitacionais de interesse social;
- ao ser lavrado pelo Cartório de Notas ou consulados brasileiros, mesmo que já tenha havido emissão anterior da DOI;
3. Cartórios de Registro de Títulos e Documentos: deve emitir a DOI quando o documento celebrado por instrumento particular for registrado, incluindo a expressão “EMITIDA A DOI”.
É importante destacar que, de acordo com a legislação que governa esta declaração, as partes envolvidas devem informar o valor da operação. Sendo assim, na ausência dessa informação, o valor usado para calcular irá considerar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direito (ITCD).
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Como realizar a emissão da declaração?
A legislação que rege a DOI, determina alguns pontos importantes para a nova forma de emissão da declaração. Veja abaixo:
Emissão exclusiva através do Sistema DOI-WEB
Para elaborar sua declaração, utilize exclusivamente o sistema DOI-WEB, acessível no portal do governo brasileiro (gov.br). O acesso ao sistema requer autenticação por meio de uma conta gov.br, utilizando Identidade Digital Prata ou Ouro;
Usuários autorizados a emitir o DOI
O sistema DOI-WEB é restrito aos titulares de serviços notariais ou registrais, ou a seus procuradores. Isso significa que apenas pessoas autorizadas podem acessar e utilizar a plataforma para elaborar a declaração;
Assinatura digital para emissão
Para assinar a DOI digitalmente, você precisa obter um certificado emitido por uma entidade credenciada pela ICP-Brasil. Esta medida visa garantir a autoria, autenticidade, a integridade e a validade jurídica do documento digital.
Seguindo esses passos, é possível realizar a emissão da Declaração sobre Operações Imobiliárias de forma correta e segura, conforme exigido pela legislação.
Qual o prazo de entrega da DOI?
É necessário apresentar a Declaração sobre Operações Imobiliárias dentro do prazo específico. Esse prazo é até o último dia do mês seguinte a data que ocorreu a lavratura, anotação, averbação, matrícula ou registro do documento relacionado à operação de aquisição ou alienação do imóvel.
Assim, se a operação foi registrada em maio, por exemplo, a DOI deve ser enviada até o último dia útil do mês de junho. É importante ficar atento a esse prazo para evitar penalidades e garantir que todas as operações sejam devidamente declaradas.
Quais penalidades para quem não entregar?
A não entrega da declaração dentro do prazo estipulado pode acarretar penalidades significativas. Se a DOI não for apresentada ou for entregue com atraso o serventuário da Justiça será penalizado com uma multa de 0,1% por mês ou fração de atraso, calculada sobre o valor da operação imobiliária. Essa multa possui algumas características importantes.
- A multa será limitada a 1% do valor da operação imobiliária;
- O valor mínimo da multa é de R$ 20,00;
- A multa pode ser reduzida em 50% se a declaração for entregue antes de qualquer procedimento de ofício, e em 25% se for apresentada no prazo estabelecido em uma intimação fiscal;
- O termo inicial da multa será o dia seguinte ao prazo original da entrega, e o termo final será a data da efetiva entrega ou, em caso de não apresentação, a data da lavratura do auto de infração.
Além disso, se a DOI for entregue com incorreções ou omissões, o serventuário da Justiça estará sujeito a uma multa de R$ 50,00 por causa informação inexata, incompleta ou omitida. Nesse caso, ele será intimado a apresentar uma declaração retificadora dentro de um prazo estabelecido pela Receita Federal. Sendo assim, se a retificação for feita dentro desse prazo, a multa será reduzida em 50%. Por fim, essas penalidades visam garantir a precisão e pontualidade na entrega da DOI, evitando futuros problemas e garantindo a conformidade com a legislação vigente.
Conclusão
Em resumo, a Declaração de Operações Imobiliárias é um procedimento crucial para garantir a transparência e a conformidade nas transações imobiliárias. Seu preenchimento correto e dentro do prazo é essencial para evitar multas e penalidades. Os responsáveis pela elaboração da DOI devem estar atento às regras de acesso ao sistema DOI-WEB, à necessidade de assinatura digital e aos prazos de entrega.
Além disso, é fundamental corrigir eventuais erros ou omissões de forma ágil para minimizar possíveis multas. Ao seguir esses passos, os serventuários da justiça asseguram a integridade do processo e a conformidade com a legislação vigente, promovendo uma gestão mais eficiente e segura.
Perguntas frequentes
A DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) é um documento que registra transações de compra e venda de imóveis. Ela é fundamental para garantir a transparência e a regularidade dessas operações.
O prazo para entregar a DOI é até o último dia útil do mês seguinte ao mês em que ocorreu a lavratura, anotação, averbação, matrícula ou registro do documento relacionado à operação imobiliária.
Você deve emitir a DOI sempre que ocorrer uma transação de aquisição ou alienação de imóvel. Portanto, é importante registrar a operação no sistema DOI-Web e garantir que todas as informações estejam corretas e completas.
